Till de politiska partiernas
företrädare i Familjebostäders styrelse.
Vår lokala hyresgästförening LHF Kryddan har ställts inför valet att
stödja eller förkasta AB Familjebostäders förslag på underhåll i vårt
bostadsområde i Hökarängen (Saltvägen, Kumminvägen, Muskotvägen och
Korintvägen).
Vi är överens om att förfallet fortskrider och att underhållsbehovet är
stort.
FB kallade LHF:s Byggrupp till förhandling efter att ha gjort en
behovsinventering i området.
Detta visade att åtgärder måste vidtas snarast för att inte stammarna
ska "bryta ihop".
Livslängden på nuvarande stammar bedöms till mellan noll och fem år.
Vi kan däremot inte acceptera den hyreshöjning som FB vill ta ut för
kakel, vitvaror, ettgreppsblandare, handdukstork och jordfelsbrytare.
När vår byggrupp motsatte sig denna hyreshöjning för en så liten
standardförbätt-ring bröt värden förhandlingen med oss.
Familjebostäder menar att det endast handlar om akuta åtgärder.
FB trodde att vi på grund av områdets förfall skulle gå med på kostnader
för renoverade badrum.
Vi uppfattar detta som ett "utpressningsförsök".
Vi hoppas att ni politiker genomskådar hyresvärden AB Familjebostäder
när de utnyttjar områdets förfall för att tjäna pengar på stambytet.
Det Familjebostäder kallar akuta åtgärder är i själva verket
"standardunderhålls-förbättringsarbete" som naturligt ingår i hyran.
AB Familjebostäder har ett avtal med Storstockholms hyresgästförening.
Avtalet är att betrakta som en rekommendation där kakel mm i badrummen
enligt FB anses vara värt en hyreshöjning med 431:- per månad.
Detta avtal bestrider vi av nämnda skäl.
Vi önskar ett skriftligt svar inom en vecka på hur Ditt parti tänker
agera i de allmännyttiga styrelserna som hyresmarknadens föregångare.
Värdarnas "busfasoner" måste elimineras i rättvisans intresse.
LHF Kryddan
Byggruppen
Lars Persson Ordförande.
Bifogas: Vår syn på "påtvingat kakel till överpris".
Påtvingat kakel till överpris
Överpris med ensamrätt
FB tycker sig ha rätt att tvinga på hyresgästerna ett badrum med kakel,
klinkers, ettgreppsblandare, handdukstork, nytt badkar och tvättfat samt
en jordfelsbrytare. Hyresgästerna å sin sida hävdar att hyreshöjningen
inte står i relation till kostnad-en för själva badrummet. Denna
uppfattning stöds av att det finns två priser för samma badrum:
det ena med stambyte (431:-/mån) och
det andra utan stambyte (cirka 200:-/mån).
Så kan man bara göra helt öppet om man är ensam om att kunna leverera
badrum. Båda priserna är alldeles för höga och ligger så långt över
självkostnaden att det borde klassas som oskäligt.
Duschbluff?
Kakel och klinkers i badrummet menar FB måste till för att vi "duschar
mer än förut". Då läcker vattnet ut och det bildas mögel och fasaden
skadas. Det finns inga bevis för att det bildas mer mögel med nuvarande
väggbeklädnad eller plastbeklädnad än med kakel. Läckaget ut till
fasaden beror på att fuktspärren läcker och behöver bytas. Badrummen
har i nuvarande utförande 'terrassogolv' som original. Det utmärkta med
terrassogolv är att de är väldigt täta om de inte är spruckna.
Ventilationen har en avgörande betydelse för mögelbildning, inte
väggbeklädnaden. Alla kan ju se att möglet fastnar på väggarna.
Men därför behöver man ju inte anta att det är väggarna som orsakar
möglet!
Fula metoder av politiskt styrt bolag
FB sammankopplar stambyten med påtvingad standardhöjning i badrummen.
Om hyresgästerna inte går med på badrumsförändringen och är villiga att
betala 431 kronor per månad i hyreshöjning så gör FB ingenting åt
underhållet i området? Politikerna i FB:s styrelse har hittills inte
gjort någonting för en vettig och ekonomiskt rimlig lösning. Vi menar
att det är osunt att begära 431:-/månad för ett badrum som kostar bolaget
högst 30.000 :- att förändra. Det är så uppenbart att FB gör ett "klipp"
och kan använda pengarna till det normala underhållet av stammar, fasader,
balkonger och övrigt yttre/inre underhåll.
Verklig kostnad 30.000 kronor.
Och 50 kronor i hyreshöjning per månad
Badrumsförändringen med kakel och klinkers osv, i och med stambytet bör
hålla i 50 år. Som det gamla badrummet har gjort. Den sammanlagda
hyreskostnaden blir 250 000 under dessa 50 år som man betalar för
badrummet. Våra studier visar att badrumskakel, badkar, klinkers, kranar,
tvättfat m.m. kostar högst 30.000 inkl. arbete. Slår man ut 30.000 kr
under 50 år blir det 50 kr/månad. Då har allt, även det som kan betraktas
som underhåll tagits med i priset för badrummet.
Värden tar oskäligt betalt.
Det ser inte bra ut att våra politiker uppträder som bolagens fångar.
Vi förväntar oss att allmännyttan går före och visar hur bostadsmarknaden
skall fungera. Ni skall vara ett föredöme. Det politiska inflytandet skall
garantera att bolagen behandlar hyresgästerna på ett bra sätt. Ingen förnekar
hyreshöjning i och med standardförbättringar - men priset måste ligga i nivå
med värdet av förändringen om hyresgästen skall acceptera förbättringen.
Ett överpris på cirka 220.000 kr är inte försvarbart.
Få åtgärder är hyreshöjande.
Av det man vill ta betalt för är nästan ingenting hyreshöjande under förutsättning
att man betraktar underhåll som icke hyreshöjande. Man kan också se det från
utgångspunkten "tillståndspliktiga åtgärder" eller ej. Sådant som värden måste
begära tillstånd av hyresgästen för att förändra är standardhöjande åtgärder.
Sålunda bör man inte betrakta väggbeklädnad, golvmaterial, nytt badkar,
ettgreppsblandare, tvättfat m.m. som standardhöjande (tillståndspliktigt).
Det finns redan i lägenheten och har funnits där i cirka 50 år. Däremot är
jordfels-brytare, badrumsskåp och handdukstork sådant som är standardhöjande
(tillståndspliktigt).
10.000:- i reparation motsvarar 17:- / mån i hyra
Utslaget på 50 år blir hyreshöjningen självkostnaden för de föreslagna
åtgärderna 200:- per år för varje tiotusenlapp. Alltså cirka 17 kronor per månad.
När man försöker ta ut hela kostnaden för badrummen och stambytena m.m. gör man sig
skyldig till stora överdrifter. Detta skulle med stor säkerhet kallas för
ocker i andra sammanhang.
Ett välskött bolag ska klara sig på mer rättvisa kostnadsfördelningar.
Politiker, ta ert ansvar
Ni som har politiska uppdrag i styrelsen för Familjebostäder måste se till att
FB enbart tar ut hyreshöjningar för sådant som är standardförbättrande.
Underhåll är inte standardhöjande. Ett nytt badkar som ersätter ett gammalt är
inte standard-höjande. Tvättfat är inte heller standardhöjande.
Ettgreppsblandare är också en åtgärd som inte höjer standarden. Däremot blir det lägre
underhållskostnader för ettgreppsblandare. Man kan möjligen se det så att hyreshusens
värde för en eventuell köpare blir högre. Ett väl underhållet hus är dyrare än
motsvarande hus som inte underhållits. Men det är en annan diskussion och bör inte
blandas ihop med diskussionen om underhåll - standardhöjning - hyreshöjning.
Vad tänker Ditt parti göra med sitt inflytande i allmännyttan?
Tänker ni börja agera politiskt över dessa smårenoveringar med lyxpris?
Förr ondgjorde man sig över lyxrenoveringar med höga hyreshöjningar.
Vad gör man idag?